Земля: Как обманывают покупателей и как уберечься от аферы [ Редагувати ]

Земля в Киевской области, в разы подорожавшая за последние годы, привлекает к себе все больше аферистов. Эксперты по недвижимости утверждают, что в радиусе 50 километров вокруг столицы "чистой" земли (т.е. изначально оформленной прозрачно, без серых схем) не осталось. Практически за каждым выставляемым на продажу участком тянется мутный шлейф: от претензий крестьян, считающих (иногда вполне справедливо), что землю у них отобрали, до откровенно мошеннических схем с двойной собственностью. Для последней схемы, когда уже проданная однажды земля продается еще раз, риэлторы даже придумали специальное выражение – продать "вторым этажом".

Что же делать, чтобы не попасться на удочку мошенникам? На что обращать внимание при покупке земли? Какие схемы чаще всего используют махинаторы? Ответы на эти и другие вопросы мы и попытались найти.

Внимательность – главное оружие частных лиц против аферистов

Юристы советуют: при приобретении земельного участка внимательно изучайте все документы! Случалось, что покупателю показывали один участок, а после подписания договора оказывалось, что его земля на самом деле находится за несколько километров. Первое, что нужно сделать при покупке – сверить план с реальной местностью. Если возникают подозрения – обратиться в местные органы власти с просьбой подтвердить нахождение, размер, границы и владельца участка.

Следующий ключевой момент – государственный акт на право собственности. При оформлении участка на руки выдается только акт, все остальные документы, на основании которых оформлялось право собственности, остаются в землеустроительных организациях. Не исключено, что нотариус заверит договор купли-продажи по неправильно оформленным документам, а это уже риск. Поэтому нелишним будет изучить оригинал акта и запросить выписку из Земельного Кадастра, подтверждающую право собственности на участок. И попутно – проверить, не наложено ли на участок каких-либо ограничений, не находится ли земля в залоге и пр. Правда, и это не всегда спасает от аферистов: зачастую, двойная продажа происходит с участками, на которые выданы госакты старого образца, без кадастрового номера. Никто не даст гарантии, что на эти участки уже не оформлены документы нового образца, по которым параллельно вашей совершается еще одна сделка. Такие случаи, по словам риэлторов, уже стали чуть ли не обыденностью в Обуховском районе. Этот район отличается практически полным отсутствием земельно-кадастровой информации: базы данных были украдены вместе с компьютерами Кадастра, причем, дважды. Так что, по сути, любая сделка, совершаемая с землей в этом районе – потенциально опасная.

Еще, на всякий случай, напомним о том, что договор купли-продажи нужно читать, а не просматривать. Документ должен быть составлен в соответствии с законодательством, наличие даже незначительных на первый взгляд неточностей могут иметь невероятные последствия, вплоть до отмены сделки. Впрочем, иногда юристы советуют самостоятельно добиваться разрыва договора, если вы таки попали на удочку аферистов, и решить возникшую проблему невозможно – суды в таких вопросах относятся к пострадавшим покупателям весьма лояльно. Разрыв договора предоставляет вам право получить уплаченные деньги обратно. Правда, что делать в случае, когда указанная в договоре цена раз в десять отличается от реально заплаченной суммы, неизвестно. Единственным доказательством может послужить расписка на полную сумму, которую нужно обязательно взять у продавца.

И, напоследок – если заинтересовавший вас участок находится в непосредственной близости к населенному пункту, очень полезно бывает потратить несколько часов, и поговорить с кем-нибудь из местных. Случается, что после разговора с какой-нибудь всеведущей бабушкой отпадает всякая необходимость дальнейшей разведки.

Махинаторы высшего пилотажа

Безусловно, бдительность значительно увеличивает шансы приобрести "белый" участок. Но иногда даже сверхбдительность и большие связи не дают гарантии отсутствия проблем. Дельцы, поднаторевшие в обмане покупателей, уже наловчились обводить вокруг пальца даже компании, со стороны которых в сделке участвует целая команда, состоящая из  юристов, лоббистов, службы безопасности и, иногда, лично шефа (владельца) со всем знакомствами и связями на подхвате.

Правда, найти сведения об обмане юридических лиц  не так и просто. Они предпочитают либо сражаться с аферистами в судах, либо решать вопрос кулуарно, либо, если уже ничего сделать нельзя, молча проглотить обиду и, записав потраченные суммы в убыток, строить дальнейшие планы развития бизнеса.

Тем не менее, и для больших корпораций самое главное – внимательность и подозрительность, тщательная проверка объекта сделки со всех сторон. Так, при  анализе градостроительных рисков из внимания могут ускользнуть некоторые "мелочи", которые впоследствии сведут на нет все планы по застройке, и о которых посредники при продаже стыдливо умалчивают. Такой "мелочью" может стать, например, газопровод, проложенный прямо по участку и по каким-то причинам незарегистрированный должным образом. В итоге, покупатели сталкиваются с обременяющим обстоятельством на приобретенном участке и вынуждены вносить коррективы в свои планы.

Еще больше проблем возникает при юридическом анализе. Компания может банально "не заметить" юридических рисков, в частности, содержащихся в истории участка. Посредники, без которых не обходится практически ни одна сделка с землей, предупреждениями о таких "мелочах", как правило, себя не обременяют. Впрочем, зачастую, эти посредники и есть авторами самых темных и безобразных пятен в истории продаваемой земли. В итоге покупатель получает в нагрузку к вожделенным гектарам недовольство и претензии местных жителей и местных же властей, а иногда – и остроконфликтные ситуации. В таком положении оказалась, например, компания "Нелора-Ленд": приобретя часть поля у села Большая Александровка, предприниматели вынуждены ставить охрану и сдерживать натиск жителей села, требующих доплатить за паи, которые они сами когда-то и продали за смешные, по нынешним меркам, деньги. И, хотя действия местных жителей, фактически, подпадают под статью за вымогательство, а их претензии к нынешнему владельцу лишены всяческих юридических оснований, предпринимателям от этого не легче: крестьяне привыкли говорить на языке эмоций и действовать по "своей справедливости", а сухие юридические термины понимают слабо.

Но, помимо "условно законных" и "условно честных" сделок, время от времени появляются сообщения и об откровенном мошенничестве. Так, в начале года стало известно, что жертвой земельных махинаций стал крупный автомобильный концерн "Атлант-М", являющийся продавцом автомобилей Volkswagen.

По имеющейся информации, компания в конце позапрошлого года приобрела фасадный участок вдоль Бориспольской трассы (как раз по соседству с тем полем, на котором вынуждена выставлять охрану компания "Нелора-Ленд"). Участок был приобретен с намерением построить на нем автосалон. Впоследствии оказалось, что дельцы умудрились поселить акулу автомобильного бизнеса на "второй этаж". То есть, продать участок, у которого на момент продажи уже был законный владелец. Официальная позиция автоконцерна в этом вопросе – "никаких комментариев". Что ж, такая позиция бывает вполне оправданной, особенно при значительных юридических ошибках. Или как способ защиты деловой репутации: по словам бориспольского межрайонного прокурора, по факту двойной продажи земли в Большой Александровке сегодня заведено уголовное дело. Правда, достоверно сказать, кто фигурирует в деле - "Атлант-М", крестьянин или посредник, продавший концерну землю, - мы не можем.

Но, как удалось узнать, на данный момент в базе Земельного Кадастра Бориспольского района, среди владельцев земельных участков, компаний, связанных с концерном "Атлант-М" не значится. Известно, что земля была куплена дочерними структурами концерна через посредников непосредственно у крестьян, имевших на руках госакты. В Борисполе говорят, что на момент совершения сделки кто-то "поработал" с базой данных Кадастра и легко ввел в заблуждение юристов компании. Поскольку упомянутые госакты были недействительны, так как эти же крестьяне уже продали свои паи несколькими годами ранее.

Как бы то ни было, но приходится констатировать факт: автомобильный концерн, думая, что покупает землю, заплатил миллионы за воздух.

Беспредел под передел

Подобный беспредел в земельном вопросе вызван, по сути, всего двумя факторами – стремительно взлетевшими ценами на землю и легкостью построения различных схем (наличие лазеек в законодательстве, насквозь коррумпированные местные власти, через которых осуществляются все махинации). Большие деньги – хороший стимул для разного рода посредников, а соблазн быстро их заработать сильнее этических норм. Риэлторы сами говорят, что абсолютно честных посредников на землях около Киева не бывает, есть условно честные, серые и черные. Условно честными, видимо, солидные конторы называют сами себя. О бардаке, который творится в местных органах власти, и говорить нечего. Случаев привлечения к ответственности, даже на фоне объявленной президентом войны с коррупцией, единицы. Самый громкий из них – задержание председателя одного из поселковых советов Вышгородского района, требующего 1,3 миллиона долларов за "услуги" по решению земельного вопроса, о чем стало известно в марте этого года. Послужит ли этот случай прецедентом? Вряд ли: в кулуарах местные чиновники осуждающе качают головой: мол, "делиться надо".

Сейчас быть местным чиновником и иметь какой-то вес в земельном вопросе – все равно, что выиграть в лотерею. Тогда как в Киеве за землю разворачивается нешуточная драка, с перевыборами и даже мордобоем, в окрестностях столицы все чин-чином. Налажены схемы, всем все понятно, все тихо и чинно. Общественные организации уже криком кричат: мол, в области полно свободных, "бесхозных", участков, которые в данный момент распаевываются полным ходом, нагло, под подставных лиц. И продаются, невзирая на мораторий и официальную позицию Банковой.

В такой мутной воде любой покупатель земли, и частное лицо, и большая фирма, может стать рыбкой, попавшейся на крючок махинаций. Только осторожность и скрупулезная проверка снижают шансы быть обманутым. Так что, приобретая землю, стоит запомнить следовать трем простым принципам: бдительность, скрупулезность и осторожность. И тогда, возможно, дельцам не удастся пополнить свой бюджет за ваш счет.

Сергей Суворов